“建筑癌症”屋面渗漏 如何破解

有了房子就等于在城市里有一个可以栖息的温馨港湾，然而在现实生活中，房屋渗漏、开裂等质量问题也令不少有房一族“心慌慌”。建筑渗漏是结构外的第二大问题，长期以来困扰开发商和业主。
1、质量差——房屋投诉 渗漏占第一
　　上半年房屋渗漏投诉占43.29%
　　今年上半年，市质监站共受理投诉328起。其中，渗漏投诉143起，占43.29%；开裂投诉48起，占14.63%；交房条件不符合要求的投诉42起，占12.80%。和去年同期相比，投诉问题的数量有所上升。市质监站工作人员介绍，投诉数量的增加是由于住宅面积总量的逐年递增、市民的维权意识增强，并且当中也包含了一些2010年前交房的房屋，目前的投诉比例仍在0.3%以内。
　　国内城市建筑屋面渗漏率高达95.33%
　　中国建筑防水协会与上海零点市场调查与分析公司雨晴防水发布《2013年全国建筑渗漏状况调查项目报告》。该报告显示，国内主要城市建筑屋面渗漏率高达95.33%。与此同时，近六成地下建筑存在不同程度渗漏，近四成住户受到房屋渗漏的困扰。
2、为何漏？——探析屋面渗漏原因　
　　设计不符合国家有关标准的规定
　　防水层未形成“全封闭”的防水系统，有的地下室因在地下水位以上，未进行防水设计；未按“因地制宜、按需选材”的原则，选用防水材料或施工方法，有的地下室底板垫层潮湿，仍选用含固量很低的水性涂料作防水层；对结构刚度差或受振动的工程，未设计柔性防水层或要求用满粘法施工卷材防水层。
　　材料质量无保证
　　由于低价中标的误导作用，导致有的屋面、地下室或厕浴间等工程选用了建设部和有关标准规范等技术法规明文规定禁止或限制使用的防水材料；有的施工单位为取得更大的非法利润，不惜使用假冒伪劣的防水材料，如以沥青复合胎柔性卷材取代聚酯胎SBS改性沥青卷材；地下工程的施工缝选用了无缓胀性能的遇水膨胀橡胶止水条。
　　施工质量差
　　防水层的基层表面不平整、酥松、起砂、起皮或未设置分格缝和嵌填密封材料等。屋面坡度不符合设计要求，甚至有倒坡、积水等现象。卷材的搭接宽度过小或厚度小于3㎜的沥青类卷材仍采用热熔法施工；外墙结构梁、柱与填充墙连接处以及外墙与窗框的连接处，均未进行可适应变形的防水密封处理；有的屋面防水层甚至粘贴在外墙外保温层的表面，导致外墙与屋面渗漏。
　　维护管理不到位
　　对成品保护不当，被后续工序破坏了已完成的防水层，使其失去防水功能。
３、谁担责？——开发商还是物管
　　房屋漏水是谁的责任？不要直接回答是老天爷哦，律师告诉我们，只要你的房屋距离交楼时间5年以内，开发商就有维修的责任。即便超过了保修期，如果能证明开发商在设计方面存在缺陷或者物管没有尽到维护的义务，也需要承担部分责任。
　　手持购房合同维权成功
　　桂小姐家住万江区的一个楼盘，进入5月份后连日暴雨，卧室的墙体有些脱皮，上方有墙体渗水，形成了一条条水渍。发现渗水后，桂小姐便去找管理处，要求维修。管理处派人检查后认为原因是桂小姐楼上的外墙渗水，管理处当时登记了情况，但未明确表示是否会维修，并称维修的话需要动用维修基金，需要三分之二的业主同意。
　　律师点评：根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。5年内外墙发生渗水，开发商该承担责任。桂小姐的理解很正确，维权时应该据理力争。
　　家中变成水帘洞物业拒担责
　　5月7日，上海暴雨倾盆，邓先生的母亲发现她所住的复式二楼的一个房间里浸满了水，连拖鞋都漂浮在水面上，水深达好几厘米。事后他找装修公司估价，维修至少要13万元。邓先生认为，造成天花漏水的原因主要是天沟有堵塞物，积水排不下去。但是物管负责人徐先生则否认了这一说法，他声称物管每年都会派人去清理天沟。这次邓先生家漏雨，主要还是因为雨下得太急的缘故。
　　律师点评：从物业公司检查结果来看，发生渗水的原因是天沟排水不及时，没有堵塞，楼顶有裂缝。如果天沟没有堵塞，因为设计缺陷导致排水不及时，虽然过了保修期，开发商应该承担责任。但屋顶有裂缝，物业公司没有及时维护，也应该承担部分责任。若天沟设计没有缺陷，积水系因垃圾堵塞所致，则这部分责任该物业公司承担。在这个过程中，也需要鉴定邓先生的房屋装修或使用过程中是否有过错，判定邓先生是否需要承担责任。
４、谈解决——让防水走出“房水”尴尬
　　“水灾”泛滥—提高施工质量是关键
　　防水行业有一个俗语“三分材料，七分施工”，材料只占30%，施工占70%，七分施工是靠人来控制，往往人是最不稳定的因素，即使材料再好，施工不好或某个环节出了问题，就导致整个系统失败。而且现今房地产开发的周期不断的缩短，很多施工企业在赶工期的时候并没有按照规范来施工，使得防水操作有漏洞或后面的工序破坏前期做的防水层。
　　 “防”水—设计与材料需并轨
　　如今控房价主打因地制宜，防水也不例外。房地产开发地域性很强，但近年来很多南方的知名房地产企业进军北方时，把南方的防水经验移植到北方，必然会水土不服。由于南方多雨，防水材料多选用耐水材料，如玻纤胎、聚酯胎的改性沥青卷材或耐水的胶粘剂粘合高分子卷材。而北方寒冷，尤其是多雪地区，有些防水材料经不住低温冻胀收缩的循环变化，过早老化断裂。所以这些地区宜选用SBS改性沥青卷材或焊接合缝的高分子卷材。其次，不同的建筑部位，对防水材料的要求并不尽相同，也要因地制宜，因材施工。
　　防水和建筑同寿命—开发商与企业需达成共识
　　开发商要保证防水质量，不仅要选择优质的防水厂家，还要有可靠的施工单位和材料厂商，从材料上、从施工工艺上都过硬，才能高品质的完成整个防水作业。而企业开发出新产品后，必须在工程公司总结出一套比较合理的工法和做法，统计出来以后，再给客户推广才有实际意义。
结语：
　　做好防治工作，不能只凭借一方之力，祛除建筑渗漏顽疾，须动员政府、行业、企业和社会力量，综合治理。
　　活跃在这条防水链上的每一个环节都应该打破独立作业的传统模式，从源头做起，相互配合，在勘探、设计、防水混凝土生产与施工、防水材料供应与施工、细部构造、后期维护以及监管等关联过程中，承担起属于自己的那份责任，共同融入到整个防水链中，把防水的理念贯彻始终。
　　只有齐抓共管、内外兼修，才能治愈建筑渗漏顽疾。